Aktuelles für Vermieter
Torsten Weismann
Nach derzeitigem Stand sind zum Jahreswechsel 2016 für Vermieter keine gravierenden Gesetzesänderungen zu erwarten. Allerdings gab es in letzter Zeit das eine oder andere Gerichtsurteil sowie Verwaltungsanweisungen, die zu beachten sind. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit der Abziehbarkeit von Schuldzinsen nach Veräußerung eines vermieteten Objekts.
Mit Schreiben vom 27.07.2015 hat das Bundesfinanzministerium (BMF) auf die geänderte Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) zur Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen nach der Veräußerung eines vermieteten Objekts reagiert und diese für die Steuerpflichtigen günstige Rechtsprechung aus den Jahren 2012 und 2014 nun endlich für anwendbar erklärt. Nach dieser Rechtsprechung gilt nun, dass Schuldzinsen für Darlehen, die in Zusammenhang mit der Anschaffung eines vermieteten Objekts ausgenommen wurden und die nicht aus dem Verkaufserlös eben dieser Immobilie getilgt werden konnten, auch weiterhin als (nachträgliche) Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig sind.
Wurde ein Darlehen zur Finanzierung von Instandhaltungsaufwendungen aufgenommen, die als Werbungskosten abzugsfähig waren, so konnten diese Zinsen bisher, auch nach Veräußerung des entsprechenden Objekts, als Werbungskosten berücksichtigt werden. Diese Regelung hat das BMF im o.g. Schreiben nun zu Ungunsten des Steuerzahlers modifiziert. Auch hier soll gelten, dass Zinsen nur noch abzugsfähig sind, wenn der Veräußerungserlös des zuvor vermieteten Objekts nicht zur Tilgung des Darlehens ausgereicht hatte. Auch ein ungünstiges Urteil des BFH zur Abzugsfähigkeit von Vorfälligkeitsentschädigungen wird im BMF-Schreiben vom 27.07.2015 abgehandelt. Vorfälligkeitsentschädigungen in Zusammenhang mit der Veräußerung eines Objekts sind nun grundsätzlich nicht mehr als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung abzugsfähig, da sie mit der Veräußerung des Objekts in Zusammenhang stehen. Somit können sie aber, soweit innerhalb der Spekulationsfrist des § 23 EStG veräußert wird, dort als Veräußerungskosten geltend gemacht werden, sie mindern somit die nach § 23 EStG steuerpflichtigen Einkünfte. Das BMF lässt allerdings zu, dass bei Veräußerungen, die vor dem 27.07.2015 stattgefunden haben, noch die alte, günstigere BFH-Rechtsprechung angewendet werden kann. Diese hatte besagt, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung ausnahmsweise abzugsfähig ist, wenn sie als Finanzierungskosten eines neu erworbenen Mietobjektes zu beurteilen ist. Unabhängig davon ist eine Vorfälligkeitsentschädigung natürlich abzugsfähig, wenn das vermietete Objekt nicht verkauft wird sondern lediglich eine Umschuldung in ein günstigeres Darlehen erfolgt.